¿Impuestos inmobiliarios? Espera, por favor.

A medida que su flujo de efectivo del paraíso se reducía hacia centavos del cielo, el cliente de Karla Guerrero se desanimaba cada vez más.

Al haber heredado una propiedad de alquiler en Hawai, el cliente contaba con los ingresos estables que ofrecía, sin embargo, los altos impuestos a la propiedad y las tarifas de administración de la propiedad erosionaron la ganancia inesperada mensual.

Para resolver el problema, Guerrero, un planificador financiero de BOK Financial, guió al cliente a través de un intercambio de 1031, lo que le permitió a la mujer diferir las ganancias de capital de la venta de la propiedad de Hawai mientras adquiría dos propiedades de alquiler en su propio estado.

"Además de eliminar los impuestos y gastos vinculados al alquiler en Hawai, las dos propiedades que adquirió fueron mucho más fáciles de administrar", dijo Guerrero. "El intercambio de 1031 le permitió hacer ese ajuste".

Impuestos diferidos
Técnicamente, un intercambio de 1031, que lleva el nombre de la parte relevante del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos, no elimina la carga fiscal sobre una ganancia de capital relacionada con bienes raíces, sino que la difiere para el futuro.

La regla se aplica siempre y cuando los contribuyentes reinviertan el producto de su propiedad de inversión en lo que se conoce como una propiedad similar.

"El tipo similar se aplica de manera muy vaga, ya que la nueva propiedad de inversión podría ser tierra en bruto, bienes raíces comerciales u otra propiedad de alquiler", dijo Guerrero. "Pero no puede ser su residencia principal porque eso no es una inversión en la naturaleza".

El IRS mantiene plazos estrictos en el proceso de intercambio, lo que requiere que los inversionistas:

1. Identificar una posible propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre de la venta de la propiedad original
2. Concluir todas las transacciones relacionadas dentro de los 180 días posteriores al cierre inicial

"Si no cumple con cualquier fecha límite, el IRS negará el intercambio de 1031", dijo Guerrero. "Las transacciones aún pueden llevarse a cabo, el IRS no puede detener una venta o compra, pero las ganancias de capital no se diferirán".

Asistencia externa imprescindible
Como ejemplo, si compró un condominio como inversión hace 20 años por $ 100,000 y lo vende hoy por $ 200,000, un intercambio de 1031 puede permitirle posponer el pago de los impuestos sobre la ganancia de $ 100,000, siempre y cuando los $ 200,000 se reinviertan en una propiedad similar.

El proceso requiere que contrate a un tercero independiente sin vínculos con usted o su familia. El intermediario calificado y en régimen de fianzas, que puede ser un abogado, contador, corredor de inversiones o compañía de títulos, es responsable de:

• Cumplimiento de los plazos y requisitos de presentación
• Mantener los ingresos de la venta inicial en custodia
• Dispersar los fondos a la compañía de títulos para la adquisición

Al final del año, recibe un formulario 1099-S para la venta, al igual que cuando vende cualquier otra propiedad, y envía un Formulario 8824 con su declaración de impuestos.

Si bien está limitada a activos de bienes inmuebles, cualquier propiedad comercial es elegible para la mudanza de diferimiento de impuestos.

En cuanto a una propiedad de vacaciones, "es complicado", dijo Guerrero. Los contribuyentes no calificarán si la propiedad es principalmente para uso personal. Una casa de vacaciones debe estar dedicada para uso de alquiler al valor justo de mercado durante al menos 14 días al año y el propietario no puede usarla por más de 14 días por año o el 10% del tiempo que se alquila por año.

"Y cuanto más tiempo sea un alquiler antes de solicitar una sección 1031, más posibilidades tendrá de que se mantenga si el IRS lo desafía", dijo.

Por separado, los inversores en fondos inmobiliarios más sofisticados también pueden beneficiarse de 1031 intercambios, pero deben manejarlo a través de un proceso que involucre un Fideicomiso estatutario de Delaware.

Posibles problemas para eludir
Como el IRS no toma el aplazamiento de impuestos a la ligera, hay algunos baches potenciales a tener en cuenta en el proceso de intercambio de 1031.

Por ejemplo, la regla de los 180 días en realidad establece que debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta inicial o la fecha de presentación de impuestos, lo que ocurra primero. Por lo tanto, si cierra una compra a fines de año y no solicita una extensión de impuestos la primavera siguiente, podría tropezar.

"Ahí es donde muchos no han hecho una planificación adecuada", dijo Guerrero, quien agregó que una Herramienta de calendario en línea puede ayudar a medir su tiempo. "Es crucial que no lo hagas solo".

Otras peculiaridades de las 1031 reglas de intercambio incluyen:

• El requisito de alquiler de 14 días en propiedades vacacionales incluye la propiedad que se vende y la que se adquiere para calificar como una propiedad de inversión.
• Siempre y cuando se difieran los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la propiedad inicial, la base de costo de la propiedad de reemplazo será la de la propiedad original.
• Puede identificar más de una propiedad de reemplazo, siempre y cuando cumpla una de tres pruebas: 1. Usted identifica tres adquisiciones potenciales dentro de los 45 días; 2. Usted identifica tantas propiedades como desee, pero el valor total no excede el 200% de la propiedad que ha vendido; 3. Usted identifica tantas propiedades como desee, pero la cantidad recibida en la venta equivale al menos al 95% del valor de las propiedades que ha identificado.
• Retrotraer cualquier documento para cumplir con una fecha límite podría exponerlo a multas por fraude por parte del IRS.
• Si, una vez que cierra la segunda propiedad, termina con cualquier cantidad de efectivo, lo que se conoce en la industria como "bota", esos ingresos no se difieren, por lo que debe pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre ese efectivo.
• El producto de una venta puede usarse para pagar una hipoteca existente sobre la propiedad, pero si la hipoteca es asumida por el comprador, eso se considera arranque y está sujeto a impuestos sobre la ganancia de capital.
• El proceso de intercambio de 1031 está abierto tanto a corporaciones como a individuos.

En los próximos meses, los legisladores pueden explorar alterar o eliminar el proceso de intercambio de 1031, que el presidente Biden propuso en la campaña electoral. Pero con cuestiones más apremiantes relacionadas con la pandemia y sus repercusiones, nada es seguro.

Por ahora, sin embargo, el proceso sigue siendo una valiosa herramienta de administración de impuestos a considerar en sus transacciones inmobiliarias.