Cuando invierte en propiedades de alquiler a gran escala, es porque espera rendimientos a gran escala. Pero cuando la realidad es un retorno de la inversión mediocre, podría ser el momento de autoevaluarse.
Dan Bartell, presidente de Bartell and Company Real Estate Wealth Management, ha ayudado a muchos de sus clientes con evaluaciones de la vida real.
"Si te prometes demasiado rendimientos más altos, potencialmente estás estableciendo una profecía negativa autocumplida", dijo Bartell. "Perseguir objetivos poco realistas puede llevarte a ver lo que quieres ver y no lo que es. Es importante utilizar información sólida de una fuente confiable y asesores que puedan poner esos datos en contexto para evaluar la inversión inmobiliaria".
"Hay mucho que ganar al realizar una evaluación de su propiedad", dijo Cory Hensley, gerente del grupo de activos especializados de BOK Financial®. "Una evaluación del rendimiento de los activos implica sumergirse en su propiedad de inversión y asegurarse de que está funcionando a su máximo potencial".
Al determinar si una propiedad de inversión inmobiliaria, como un edificio comercial, un almacén industrial o un complejo de apartamentos, está funcionando a su máximo potencial, los inversores pueden considerar:
- ¿Hay oportunidades para subdividir/vender/arrendar espacio?
- ¿Hay oportunidades para construir o desarrollar espacios creados a medida?
- ¿Hay más capacidad para un determinado pedazo de tierra de lo que parece?
- ¿Existe la posibilidad de aumentar la zonificación para maximizar el uso y el valor?
"Es una evaluación valiosa porque puedes estar administrando un activo exactamente de la misma manera durante los últimos 30 años y pensar que estás bien", dijo Brad Nelson, gerente de activos especializado de BOK Financial. "Pero podría estar ciego a su riesgo o su potencial de crecimiento".
¿Espacio para crecer?
Como propietario de una propiedad, es importante tener una comprensión realista de lo que tiene y su potencial.
"Si eres dueño de un edificio de oficinas con un estacionamiento gigante que está vacío, ¿hay alguna manera de hacer algo más con él?" Preguntó Nelson. "¿Puedes ir vertical y construir un complejo de apartamentos o agregar otro pequeño edificio de oficinas? O tal vez pueda buscar cambiar la zonificación para permitir algo más en la propiedad, solo para obtener el mayor rendimiento por su huella ".
Evalúe periódicamente lo que el mercado le está diciendo y cómo sus propiedades pueden satisfacer las necesidades del mercado, agregó Bartell. "El mercado puede mentir de vez en cuando, pero rara vez miente. ¿Es hora de agregar más de un tipo de producto a su cartera existente? ¿O es la diversificación la forma inteligente de hacerlo teniendo en cuenta su etapa de vida y el mercado actual y a corto plazo? Tal vez es hora de quitar las fichas de la mesa. Seguir alegremente, esperando que las cosas sigan igual es una receta para las dificultades. Sé proactivo".
También es importante tener una idea del valor actual de la propiedad y cómo eso influye en un plan de crecimiento general. Al tomar esas decisiones, Nelson sugiere tener en cuenta un par de cosas:
- Analice los índices de mejora de la tierra: ¿Hay posibilidades de generar nuevos ingresos, desarrollo u oportunidades de ventas? Muchas propiedades están subutilizadas y tienen exceso de tierra y espacio.
- Analice las reservas: ¿Cuánto capital está disponible para gastos de capital imprevistos y gastos presupuestados?
"A veces la única manera de crecer es crecer", dijo Nelson. "Si quieres que tu retorno crezca, es posible que también tengas que hacer crecer la propiedad. Y hay algunas soluciones creativas y opciones para explorar en ese frente".
Prepárese para el impacto
Cuando se trata de poseer propiedades de inversión, especialmente a gran escala, Hensley dijo que hay mucho que decir para comprender su riesgo y luego trabajar para mitigarlo.
"Nunca se sabe cuándo la economía, la industria, el clima o cualquier número de variables te van a arrojar una bola curva", dijo. "Hay muchas cosas fuera del control del dueño de la propiedad, pero todavía hay muchas cosas contra las que podemos tomar medidas proactivas para protegernos".
Esté atento a los costos de mantenimiento diferido o los gastos de capital que pueden estar a la vuelta de la esquina, dijo. También sugiere vigilar cualquier riesgo ambiental o geográfico asociado con la ubicación de la propiedad.
"Esto podría significar observar el uso histórico y el uso de la propiedad circundante", dijo Hensley. "¿Había un tanque de almacenamiento subterráneo que podría haber causado un contaminante? Por ejemplo, sería bueno saber si una propiedad fue ocupada anteriormente por un negocio de limpieza en seco porque eso es un peligro de alto riesgo".
Otro elemento clave a evaluar es el riesgo de alquiler de nómina. "La nómina de alquiler es básicamente su lista de inquilinos", dijo Nelson. "Mitigar este riesgo significa comprender realmente quiénes son sus inquilinos y en qué posición se encuentran".
¿Su exposición al alquiler generalmente es inquilinos nacionales bien capitalizados, o son pequeñas empresas sin calificación crediticia con poca o ninguna reserva de efectivo? Es importante comprender los riesgos y las situaciones financieras de cada uno.
Los cambios económicos pueden afectar la capacidad de pago de los inquilinos y su disposición a cumplir con un contrato de arrendamiento.
"Es útil saber cómo los cambios de la industria, los cambios económicos y las regulaciones gubernamentales afectarán a sus inquilinos y su presupuesto", dijo. "Esto puede significar echar un vistazo más de cerca a quiénes son sus inquilinos, qué hacen y sus planes a largo plazo".
También es importante vigilar el riesgo general del mercado, dijo Nelson.
Cuando se trata de evaluar este riesgo, sugirió algunos pasos:
- Asóciese con un corredor de bienes raíces experimentado que tenga una sólida formación en el mercado local y los micromercados, así como el tipo de propiedad específico para ayudarlo a establecer un plan que se adapte a sus objetivos de inversión inmobiliaria.
- Contrate a un profesional para que evalúe el momento adecuado para vender o refinanciar.
- Considere diversificar su portafolio de bienes raíces, tanto por tipo de producto como por ubicación geográfica para mitigar el riesgo del portafolio.
"Al final del día, recuerde que poseer una propiedad inmobiliaria es una inversión", dijo Hensley. "Es una pieza de una cartera de inversiones más grande y diversificada. Todo lo cual debería funcionar para acercarte a tus objetivos de inversión".
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