El mercado inmobiliario "vuelve a la realidad"

A medida que las tasas de interés continúan subiendo, parte del frenesí de compradores que ha dominado el mercado de la vivienda durante los últimos años está comenzando a calmarse, pero no tanto como se esperaba.

Tasas de interés hipotecarias han estado en una tendencia al alza desde el comienzo del año, aunque ha habido una caída reciente, según datos de Freddie Mac. En todo Estados Unidos, la tasa de interés promedio semanal para las hipotecas de tasa fija a 30 años se situó en 5.3%, a partir de la semana que terminó el 7 de julio, frente al 2.9% de la semana del 8 y 2021 de julio.

Mientras tanto, las hipotecas a tasa fija a 15 años aumentaron a 4.45%, frente a 2.2%, a partir de la semana que terminó el 8 de julio de 2021. Las hipotecas de tasa ajustable a cinco años (ARM de 5/1 años) se situaron en 4.19%, frente al 2.52% del año anterior.

El aumento de las tasas ha llevado a algunos compradores que estaban sentados en la cerca a hacer una compra porque temen que las alzas de tasas continúen, dijo Ryan Bennett, gerente regional de Colorado, Arizona y New Mexico para BOK Financial Mortgage^SM. Sin embargo, otros compradores están adoptando un enfoque de esperar y ver, dijo. "Ven las tasas como un shock para el mercado, pero eventualmente este entorno se convierte en una norma y luego los compradores regresan".

Las ventas de viviendas, pero aún no los precios, caen a medida que aumentan las tasas de interés

De hecho, las ventas de viviendas han vuelto a los niveles anteriores a la pandemia, según datos de la Asociación Nacional de Realtors. En mayo, las ventas de viviendas usadas disminuyeron por cuarto mes consecutivo, a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5.41 millones. Las ventas bajaron un 3,4% desde abril y un 8,6% desde el 2021 de mayo.

Y, sin embargo, los precios de las viviendas siguen siendo altos en todo el país. Los precios subieron un 20,4% del 2021 al 2022 de abril, según el más reciente índice S&P CoreLogic Case-Shiller, que rastrea los precios de los bienes raíces residenciales. Mes a mes, Hubo un aumento del 2,1% (no ajustado estacionalmente) en los precios de las viviendas en abril, según el índice.

Esos precios finalmente bajarán, dicen los expertos. Según las estimaciones de Freddie Mac, por cada uno por ciento de aumento en las tasas hipotecarias, Las ventas de viviendas se reducirán en aproximadamente un 5% y el crecimiento de los precios se desacelerará de cuatro a seis puntos porcentuales, después de un aumento inicial de los compradores que intentan bloquear las tasas actuales.

"El primer aumento del uno al uno y medio por ciento este año no tuvo un impacto real en los precios y las ventas de viviendas porque las tasas eran muy bajas para empezar", dijo Bennett. "Pero a medida que comience a aumentar las tasas, esa disminución del 5% probablemente se convertirá en una declaración verdadera".

Y las alzas de las tasas de interés probablemente continuarán. Hasta ahora, la Reserva Federal ha aumentado la tasa de fondos federales, que determina qué tan costoso es para las instituciones financieras pedir dinero prestado, tres veces en 2022. It ahora se sitúa en el 1,75%.

Otra subida de tipos es previsto para el 27 de julio, potencialmente seguido de más alzas en septiembre, noviembre y diciembre. Aunque las tasas hipotecarias no rastrean directamente la tasa de los fondos federales, tienden a subir o bajar junto con ella porque a medida que se vuelve más costoso para las instituciones financieras pedir dinero prestado, a su vez tienden a establecer tasas más altas para los préstamos al consumidor.

Sigue siendo un mercado de vendedores, pero no tanto

A pesar de que las ventas de casas caen a nivel nacional, sigue siendo un mercado de vendedores, pero los compradores están cerrando acuerdos con menos de los extremos que han soportado en los últimos dos años, coinciden los expertos.

"Estamos viendo menos guerras de ofertas. Estamos viendo menos compradores que dicen: 'Oye, nos llevaremos la casa, pase lo que pase'", dijo Tanya Bates, gerente regional de BOK Financial Mortgage. Ella supervisa los mercados de Oklahoma, Arkansas, Kansas y Missouri. La incidencia de compradores que pagan costos de cierre también se ha "desacelerado considerablemente", anotó. 

El mercado está alcanzando un mayor equilibrio, con aspectos de un mercado normal, como las concesiones de los vendedores, que probablemente regresen, dijo Bennett. "Los vendedores tienen que volver a la realidad, donde realmente tienes que limpiar tu casa para una exhibición. De hecho, tienes que limpiar el patio".

"Los vendedores tienen que volver a la realidad, donde realmente tienes que limpiar tu casa para una exhibición. De hecho, tienes que limpiar el patio".

- Ryan Bennett, gerente regional de BOK Financial Mortgage

Mientras tanto, los compradores deben tener cuidado de solo perseguir la tasa más baja, anotó Bates. Los prestamistas saben que las personas se centran en las tasas de interés, por lo que algunos anuncian tasas bajas mientras cobran altos costos en general, explicó.

"El enfoque debe estar en el panorama general. Tienes que fechar la tasa y casarte con la casa", dijo. "La tasa de interés es muy temporal. Puedes refinanciarla, pero si amas tu casa, eso es realmente lo más importante".