Encontrar la cordura en medio de la locura hipotecaria

A fines de octubre, la tasa para hipotecas de tasa fija a 30 años, el punto de referencia de la industria, promedió más del 7%, más del doble de las tasas inferiores al 3,0% ofrecidas en enero.

A medida que el costo de los préstamos para comprar una casa se ha disparado a niveles vistos por última vez el 2002 de abril, la demanda de hipotecas ha disminuido a 1997 niveles, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Mientras tanto, los precios promedio nacionales de las viviendas bajaron en el verano y están Se espera que siga cayendo.

Así, el dominio de los vendedores de gran parte del panorama inmobiliario durante la primera parte del año se ha convertido en un entorno mucho más agradable para muchos compradores.

"Los días de los precios del pastel en el cielo que se lanzan se han ido, y la gente tiene que pensar realmente en sus precios antes de poner su casa en el mercado", dijo Ryan Bennett, director regional de préstamos hipotecarios de BOK Financial Mortgage^SM. "Hemos dado un paso en la dirección correcta hacia un mercado más equilibrado donde ni los compradores ni los vendedores tienen la ventaja".

Y aunque el aumento de las tasas ha dado a muchos compradores potenciales una pausa, Bennett dijo que un resurgimiento del arte de la negociación, incluso en el frente hipotecario, puede ayudar a aliviar parte del aguijón para aquellos que buscan activamente comprar una nueva propiedad.

"Para los compradores que solo han sabido que las tasas están en el rango del 3, 4 o 5 por ciento, es difícil sentirse bien acerca de dónde están las tasas y esa puede ser la razón por la que mucha gente está tirando la toalla", dijo Bennett. "Pero es por eso que es importante hablar con un profesional que conozca las opciones que puede tener y pueda ayudarlo a pensar en la situación".

Mitigación de los mayores costos de los préstamos

El impacto de tasas hipotecarias más altas puede ser significativo.

A una tasa del 3.0%, el pago mensual de capital e intereses de un préstamo hipotecario de $300,000 sería de $1,265, según BOK Financial^® Calculadora de hipoteca. Con un 7.0%, el pago mensual de capital e intereses asciende a $1,996.

Reconociendo que el salto puede ser difícil de tragar, Bennett dijo que los vendedores están mucho más dispuestos a negociar con compradores potenciales, especialmente con aquellos que muestran un gran interés en una casa. Los detalles una vez más en discusión, después de años de estar fuera de la mesa a medida que las tasas seguían cayendo, pueden incluir:

• Inspecciones
• Vendedores que pagan por reparaciones o mejoras
• Asignaciones para ayudar con los costos de cierre
• Aceptación de ofertas contingentes, que no se cerrarán hasta que el comprador venda su propiedad
• Flexibilidad en la fecha de cierre
• La inclusión de bienes personales como muebles

"Si los precios siguen disminuyendo y los vendedores trabajan con el comprador, los compradores pueden salir con una situación que puede no ser tan dolorosa como si las tasas simplemente subieran y las condiciones se mantuvieran iguales", dijo Bennett.

Como ejemplo, Bennett describió dos casas en la misma cuadra en los suburbios de Denver.

Home A cerró en abril por $ 1.05 millones dentro de los 30 días de haber sido listado en $ 825,000. Con una hipoteca del 3.5%, el pago mensual de capital e intereses totalizó $3,772.

Home B cerró en octubre por $ 825,000, una caída de casi el 10% de su precio de venta de julio de $ 895,000. El vendedor hizo concesiones por valor de $15,000 y con una tasa hipotecaria de 6.75%, el pago mensual de capital e intereses totalizó $3,989.

"El pago mensual de la casa B era casi idéntico a comprar la casa A al precio más alto seis meses antes, y ese es el valor de ser creativo para encontrar soluciones en mercados como este", dijo. "Por supuesto, cada mercado es diferente, pero hemos visto que la capacidad de negociar con el vendedor ha regresado en muchos mercados".

Un punto (o dos) para hacer

El entorno de tasas elevadas también ha resucitado una táctica del pasado: puntos de descuento que reducen la tasa de interés de un préstamo hipotecario. Cada punto, que equivale al 1% del monto del préstamo, es esencialmente un interés prepagado que se entrega directamente al prestamista al momento del cierre.

Bennett dijo que los vendedores dispuestos a hacer concesiones pueden considerar dirigir el dinero hacia puntos de pago, lo que reduce la tasa de la hipoteca del comprador y podría ayudar al prestatario a calificar para un préstamo mayor.

Por el contrario, los compradores que pagan por sus propios puntos deben calcular el punto de equilibrio, o cuántos meses tomará recuperar el dinero pagado al cierre.

"Ofrecer puntos de pago puede ayudar a un vendedor a hacer que su propiedad sea más atractiva al tiempo que le da al comprador garantías de que la tasa será más baja que el nivel actual durante la duración del préstamo", dijo Bennett.

Además de trabajar en los detalles del acuerdo, Bennett dijo que las propiedades que se actualizan y se muestran bien o están en una ubicación deseable pueden venderse más rápido y a precios más altos.

"Una vez más, si la propiedad está en un lugar donde la gente quiere estar, tiende a moverse más rápido", dijo.