Una desventaja persistente del aumento del valor de los inmuebles

Después de pasar gran parte de 2022 preocupándose por el aumento del costo de casi todo, desde Comestibles a Mantenerse cómodo este invierno, la mayoría de los propietarios recibirán el Año Nuevo con una nueva preocupación por el presupuesto familiar: facturas elevadas de impuestos a la propiedad.

Incluso con La demanda inmobiliaria flaquea, los valores de las propiedades probablemente llegarán el 1 de enero a niveles más altos que 12 meses antes, lo que significa que la cantidad que muchos reservan para impuestos mensualmente probablemente resultará insuficiente cuando los avisos anuales comiencen a llegar en el primer trimestre.

"Antes de la pandemia, por lo general, alrededor del 70% de las cuentas de depósito en garantía se quedaban cortas. En 2021, eso aumentó al 75%", dijo Adam Klick, gerente de servicios de custodia de BOK Financial MortgageSM. "Este año, hemos estado rastreando casi el 80%, y podemos ver que eso aumenta aún más".

Dado que estos déficits generalmente requieren pagos compensatorios y provocan un nuevo pago mensual de depósito en garantía más alto, el impacto puede ser considerable.

"Definitivamente duele", dijo Klick.

Factores clave de tiempo y ubicación

Impulsado en parte por la caída en las tasas hipotecarias y la disminución de la oferta de viviendas disponibles tras el inicio de la pandemia, los precios de las viviendas a nivel nacional saltó un 40% entre el 2020 y el 2022 de junio.

Aunque la tasa hipotecaria de referencia promedio a 30 años se disparó a más del 7% poco después, más de duplicar las tasas inferiores al 3,0% que se ofrece en enero: los precios promedio de las viviendas en septiembre se ejecutaron 11.4% más alto que los niveles del año anterior, según el análisis de la industria de CoreLogic.

Las evaluaciones de impuestos a la propiedad difieren de tales encuestas al contado en la mecánica de determinar el valor de una casa, que se basa en los precios de cierre de propiedades comparables en los últimos 12 a 18 meses. Si la mayor parte de las ventas relevantes ocurrieron mientras el mercado inmobiliario estaba al rojo vivo, no se aplicarán valoraciones más bajas más recientes.

Además, dado el atractivo de estados como Texas, Arizona y Colorado para las personas que se trasladan de otras partes de Estados Unidos, es posible que la demanda no disminuya tanto a nivel local, agregó Klick. Eso puede conducir a ganancias de precios más altas que el promedio, como encontró el análisis de CoreLogic.

"Los valores parecen estar desacelerándose a nivel nacional, pero dentro de la huella de BOK Financial^® en el Medio Oeste y el Suroeste, los precios generalmente se han mantenido fuertes durante el otoño y esperamos que continúen manteniéndose relativamente bien en 2023", dijo.

Prepárese para un posible impacto en la pegatina

Una vez que los propietarios reciben los avisos oficiales de valoración en los primeros meses del año, pueden apelar la valoración dentro de un plazo específico.

"Por lo general, estos avisos reflejarán el valor promedio de las propiedades definidas como similares a las suyas, pero es importante verificar los pies cuadrados, los detalles de la casa y el vecindario", dijo Klick. "Incluso dentro del vecindario, es importante distinguir entre el lado Cadillac de la subdivisión y el lado Chevy porque cada uno debe ser valorado adecuadamente".

Agregó que los profesionales de bienes raíces pueden ayudar a refinar qué propiedades son más comparables y proponer un valor alternativo en la apelación, que será aceptado, rechazado o negociado.

Los propietarios seleccionados también deben asegurarse de que la nueva valoración tenga en cuenta todas las exenciones para las que son elegibles. Las exenciones, que generalmente se ofrecen a propietarios de viviendas mayores, veteranos y propietarios de tipos específicos de propiedades agrícolas, pueden reducir anualmente la valuación establecida o limitar la cantidad que los valores pueden aumentar de un año a otro.

Una vez que se agotan los esfuerzos para modificar la valoración, Klick recomienda revisar su seguro de propiedad, especialmente porque muchas aseguradoras han aumentado las primas hasta en un 20% en los últimos meses.

"No puedes despedir a la oficina de impuestos, pero puedes comprar tu seguro", dijo. "Por lo general, vale la pena asegurarse de tener las coberturas adecuadas y las mejores primas".

- Adam Klick, gerente de servicios de fondos en custodia, BOK Financial Mortgage

Los dólares y centavos

¿Qué significa todo esto para el propietario promedio?

En Texas, donde el precio medio de la vivienda en todo el estado saltó a $345,000 desde $300,000 durante los primeros nueve meses de 2022, según datos de Texas REALTORS, los impuestos a la propiedad habrían aumentado a $6,210 desde $5,400, según la tasa estatal del 1.8%.

En Colorado, donde el precio medio de la vivienda en todo el estado aumentó a $560,000 de $530,000 durante los primeros nueve meses de 2022, según datos de la Asociación de REALTORS de Colorado, los impuestos a la propiedad habrían aumentado a $2,856 de $2,703, según la tasa estatal del 0.51%.

En Arizona, donde el precio medio de la vivienda en todo el estado aumentó a $432,400 desde $420,000 durante los primeros nueve meses de 2022, según datos de Redfin, los impuestos a la propiedad habrían aumentado a $2,854 desde $2,772, según la tasa estatal del 0.66%.

Independientemente del estado, la amplia tendencia alcista en los valores inmobiliarios y los impuestos a la propiedad ha impulsado los pagos totales de hipotecas durante varios años. Klick dijo que durante la primera parte del 2022, el 4% de los pagos mensuales dentro del libro de préstamos hipotecarios de BOK Financial presentaron pagos en custodia que excedieron la porción de capital e intereses, pero un 5% adicional está a $ 100 de cruzar ese umbral.

"Es un componente grande que puede afectar materialmente la capacidad de un prestatario para pagar su préstamo, y los propietarios deben estar preparados", dijo.