La resistencia de la economía estadounidense ha sido impresionante. A pesar de que la Reserva Federal ha elevado las tasas en un 5% en los últimos 14 meses, y se anticipa otro aumento del 0,25% en su reunión de julio, el crecimiento económico sigue siendo positivo.
Algunas áreas de la economía están viendo el impacto del aumento de las tasas. Históricamente, la vivienda es uno de los sectores más sensibles a las tasas de interés de la economía. No es sorprendente entonces ver que los inicios de viviendas y los permisos disminuyen, ya que las tasas hipotecarias fijas a 30 años pasaron de casi el 3% a ahora cerca del 7%. Sin embargo, en los últimos meses, ha comenzado un desarrollo interesante. Si bien todos conocemos el rendimiento de las acciones de las empresas de crecimiento de gran capitalización en lo que va del año, las acciones de constructores de viviendas también han sido uno de los subsectores con mejor desempeño del S&P 500.
Esta actuación puede parecer contradictoria. Los menores inicios y permisos deberían significar menores ventas, y se pensaba que las tasas más altas eran un presagio de una amplia caída en los precios de la vivienda, ambos vientos en contra para las empresas de construcción de viviendas. Sin embargo, algunas tendencias han convergido, lo que lleva a los constructores de viviendas nuevas a ver un mejor rendimiento financiero.
La primera es que la oferta de viviendas en venta sigue siendo muy limitada según los estándares históricos. Desde la crisis financiera de 2008-2009, ha habido una subinversión estructural en vivienda en todo el país. En comparación con la formación de hogares y el crecimiento de la población, el efecto a largo plazo ha sido una escasez crónica de nuevas viviendas. Por lo tanto, si bien las tasas más altas han reducido la demanda de viviendas al aumentar los costos hipotecarios, el grupo restante de demanda aún supera la oferta disponible de viviendas. Esta demanda aún elevada ha significado que los precios de las viviendas, con algunas excepciones regionales específicas, han caído menos de lo previsto.
El otro factor que reduce la oferta se basa en la cantidad de propietarios de viviendas que compraron y/o refinanciaron sus hipotecas durante la pandemia, cuando las tasas hipotecarias cayeron a mínimos multigeneracionales. Los propietarios de viviendas que ahora disfrutan de estas tasas "por debajo del mercado" detestan tener que vender y mudarse, ya que esto casi seguramente aumentará los costos mensuales de la vivienda.
El resultado neto es que la construcción de viviendas nuevas se ha convertido en la principal fuente de viviendas, lo que lleva a un entorno sólido para las existencias de constructores de viviendas. Una gran oferta de unidades multifamiliares está entrando en el mercado en los próximos meses, por lo que los alquileres pueden seguir recibiendo algo de alivio. Aún así, la propiedad de la vivienda sigue siendo un entorno competitivo para los compradores.