A pesar de haber más viviendas multifamiliares, todavía muy pocas viviendas
Los altos costos de la vivienda conducen a una inflación "subyacente" que es casi el doble del objetivo de la Reserva Federal
A pesar de un retroceso en el último informe de inflación, la tendencia general de la inflación es más baja. A medida que las cadenas de suministro continúan sanando, la tasa de inflación de los bienes está cayendo rápidamente y un invierno suave mantiene bajos los costos de energía. Sin embargo, a pesar de las áreas donde los precios se están desinflando, como los televisores de pantalla plana, la disminución de la tasa de inflación simplemente significa que los precios están aumentando más lentamente, y el nivel general de precios para los consumidores sigue siendo alto.
Además, la Reserva Federal presta más atención a la tasa "básica" de inflación, que en 3.9%, sigue siendo casi el doble del objetivo del 2% de la Fed. Los comentarios recientes de los gobernadores de la Fed han reconocido las buenas noticias en la tendencia de la inflación, pero han expresado la necesidad de ver "más evidencia" de que la inflación se mueve de manera sostenible hacia el objetivo de inflación del 2%. Sabemos que los salarios son un componente importante de las opiniones de la Reserva Federal sobre la inflación a largo plazo, pero los salarios no se miden directamente dentro de la Consumer Price Index (CPI - Índice de Precios al Consumidor) Informe. El componente más importante que afecta la tasa básica del IPC son los costos de vivienda. En este sentido, hay dos componentes para medir la inflación de la vivienda: alquileres y alquileres equivalentes de propietarios o REA.
El gráfico de esta semana muestra que el componente de refugio del IPC se mantiene muy por encima de los objetivos de la Fed, responsable de elevar tanto las tasas generales como las subyacentes. Sin embargo, la tendencia es menor en los datos en tiempo real, como Zillow, donde los alquileres están disminuyendo en algunas regiones. A medida que las ventas de viviendas unifamiliares se han desacelerado, ha habido un aumento significativo en la construcción de unidades de alquiler multifamiliares. Esta nueva oferta, estimada en más de un millón de unidades nuevas este año, debería permitir que continúe la tendencia a la baja en los alquileres reales. Sin embargo, los alquileres equivalentes de los propietarios (REA) se basan en la encuesta de propietarios de viviendas unifamiliares y su estimación de lo que pagarían en alquiler, comparable a su costo de propiedad. Como tal, los REA tienden a retrasarse cuando la inflación se vuelve más volátil. Las opiniones de los propietarios sobre el valor de sus viviendas y cuáles podrían ser los alquileres correspondientes tienden a moverse en la dirección general de la inflación, pero a un ritmo más lento.
En períodos de inflación rápida, la tasa subyacente podría moverse más lentamente que la tasa general, ya que los precios de los alimentos y la energía responden más rápidamente. Esto se puede ver en el gráfico como la línea azul moviéndose por encima de la línea beige a medida que la inflación despegó en 2021 y 2022. Esto también da lugar a que la inflación subyacente caiga más lentamente, como se muestra en el gráfico. La naturaleza más volátil de la tasa general de inflación es una razón clave por la que la Fed se centra en las lecturas subyacentes. Sin embargo, en períodos como este, donde la inflación general está cayendo rápidamente, podría parecer que la Fed se está moviendo demasiado lentamente y mantiene las tasas excesivamente altas.
Nuestra sensación es que la Reserva Federal comenzará a bajar las tasas a medida que avanzamos en la primavera hacia el verano. Sin embargo, el mercado inmobiliario firme, donde los valores de las viviendas siguen siendo altos, significará que los REA disminuirán más lentamente que los alquileres reales, manteniendo el componente de vivienda del IPC más alto por más tiempo. Desafortunadamente, la oferta general de viviendas unifamiliares no aumentará a niveles para satisfacer la demanda en el corto plazo. La vivienda multifamiliar está ayudando ahora, pero mirando a más largo plazo, se espera que la oferta de nuevas unidades disminuya a medida que las tasas más altas hagan que los nuevos proyectos sean menos viables.