La asequibilidad de la vivienda alcanza mínimos históricos
El aumento de los costos, la escasez y los obstáculos mantienen la propiedad de vivienda fuera del alcance de muchos
La propiedad de vivienda se está volviendo más difícil para muchos estadounidenses a medida que la asequibilidad disminuye a sus niveles más bajos en años. Eso a medida que el mercado inmobiliario de los Estados Unidos continúa luchando con un desequilibrio entre la oferta y la demanda, impulsado por el aumento de los costos, el inventario limitado y las tasas hipotecarias más altas (aunque, históricamente hablando, siguen siendo bajas). Este desequilibrio está dificultando que los posibles compradores ingresen al mercado de la vivienda.
"La asequibilidad de la vivienda, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, tiende a un nivel históricamente bajo", dijo Cristóbal Maloney, estratega hipotecario en BOK Financial Capital Markets. "La última vez que este país vio la asequibilidad de la vivienda casi (pero no del todo) tan baja fue antes del comienzo de la Gran Crisis Financiera".
La raíz de la crisis
Un tema clave es la oferta: la construcción de viviendas unifamiliares no ha seguido el ritmo del crecimiento de la población de Estados Unidos. "Hay una serie de razones para la escasez desesperada de viviendas unifamiliares que los estadounidenses sufren hoy en día", continúa Maloney. "Cualesquiera que sean las razones, los constructores de viviendas no están construyendo al ritmo que solían hacerlo".
Incluso durante períodos de tasas de interés ultrabajas, los constructores no aumentaron la producción lo suficiente como para cerrar la brecha de vivienda. "Las tasas de interés 'demasiado altas' de hoy no son el problema", sugiere Maloney, señalando los años en que las tasas estaban en mínimos históricos, pero la construcción de viviendas seguía siendo lenta. El resultado ha sido un aumento porcentual de dos dígitos en los precios medios de venta de viviendas en esta década, lo que dificulta que los compradores primerizos y de bajos ingresos ingresen al mercado.
Además del problema, los principales constructores de viviendas se están enfocando en propiedades de mayor margen en lugar de viviendas de nivel de entrada. DR Horton, el constructor de viviendas más grande del país, pasó mucho tiempo discutiendo la recompra de acciones en su Últimas llamadas de ganancias. Según Maloney, las repetidas menciones de la compañía de "recompras" señalan un compromiso más fuerte con las recompras de acciones a pesar de la escasez de viviendas asequibles. "En los últimos 12 meses, devolvimos esencialmente todo el efectivo que generamos a los accionistas a través de recompras y dividendos", declaró la compañía. Esto es incluso cuando la compañía reconoció que la demografía apoya la fuerte demanda de vivienda, y la oferta de viviendas asequibles sigue siendo escasa.
El enfoque de la Reserva Federal para monitorear los precios de las viviendas también ha contribuido a las discrepancias en los datos de asequibilidad. "La Oficina de Estadísticas Laborales considera que la vivienda es un bien de 'inversión' en lugar de un elemento de 'consumo', por lo que mide los cambios en los precios de las viviendas dentro del IPC (índice de precios al consumidor) de una manera similar a la 'renta equivalente del propietario'", explica Maloney. En consecuencia, los precios reales de las viviendas a menudo superan las medidas de inflación, lo que complica aún más las evaluaciones de asequibilidad, dijo.
Qué está haciendo la industria
A pesar de estos desafíos, algunas medidas de política y tendencias del mercado ofrecen un alivio potencial. "A medida que los precios de las viviendas han aumentado en los últimos años, ha habido una creciente presión sobre los legisladores para ampliar las opciones de vivienda asequible", dijo Tanya Bates, directora regional de préstamos hipotecarios de BOK Financial®. "Esto podría incluir flexibilizar las leyes de zonificación, racionalizar las regulaciones y aumentar los fondos para los programas de asistencia para el pago inicial".
Las tasas de interés más bajas en el futuro también podrían proporcionar cierto alivio. "Si la inflación se estabiliza y las condiciones económicas lo permiten, la Fed puede continuar bajando la tasa de los Fondos Federales, lo que podría reducir las tasas hipotecarias en 2025", explica Bates. Estas tasas más bajas podrían hacer que la compra de una vivienda sea un poco más asequible en comparación con los últimos años.
Mientras tanto, el mercado hipotecario también se está adaptando. Si las tasas de interés se estabilizan, los productos de préstamos alternativos pueden ganar tracción. "Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) podrían ser una opción atractiva para los prestatarios que desean pagos iniciales más bajos", dijo Bates. "Los ARM generalmente ofrecen tasas de interés más bajas durante un período fijo inicial antes de ajustarse periódicamente en función de un índice de referencia".
Al mismo tiempo, el aumento de los costos de los seguros de vivienda se suma a las preocupaciones de asequibilidad. "Factores como la inflación, el aumento de los costos de construcción y la frecuencia de los desastres naturales están elevando estos costos", dijo Bates. "Como resultado, se vuelve más costoso para las compañías de seguros cubrir pérdidas potenciales, lo que lleva a primas más altas para los propietarios de viviendas".
El camino por recorrer
La crisis de asequibilidad no es un problema a corto plazo. Sin cambios importantes en la industria, la propiedad de vivienda seguirá siendo difícil de alcanzar para un segmento creciente de estadounidenses. Si bien algunos cambios en la industria, como los incentivos de política y los productos hipotecarios flexibles, pueden ayudar en el corto plazo, no está claro si harán mella en la escasez de oferta subyacente. Sin ningún cambio importante, los expertos dicen que deberíamos esperar que los desafíos de asequibilidad de la vivienda persistan por ahora.