Una guía: Préstamos hipotecarios conformes versus no conformes
Las necesidades únicas pueden llevar a los prestatarios a elegir una estructura no conforme
PUNTOS CLAVE
- Préstamos conformes: Cumplen con los criterios de la FHFA, ofrecen tasas de interés más bajas y están ampliamente disponibles. Son ideales para prestatarios con buen crédito y perfiles financieros estándar.
- Préstamos no conformes: Por lo general, ofrecen flexibilidad para propiedades de alto valor y situaciones financieras únicas pero con tasas de interés más altas.
- Cómo elegir el préstamo adecuado: Considere factores como el precio de la vivienda, el puntaje de crédito y las metas financieras para determinar cuál es el mejor tipo de préstamo para sus necesidades.
Al comprar una hipoteca convencional, una de las primeras distinciones que encontrará es si un préstamo es conforme o no conforme. Aunque estos términos pueden ser desconocidos para muchos compradores de vivienda, saber lo que significan y lo que es mejor para usted puede marcar la diferencia.
Las dos categorías de conformes versus no conformes definen los parámetros, costos y requisitos de elegibilidad para su hipoteca. La clasificación depende de si un préstamo cumple con los criterios estandarizados establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), así como si las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar el préstamo.
Comprender la diferencia entre préstamos conformes y no conformes puede ayudarlo a tomar decisiones financieras más inteligentes, especialmente cuando se trata de tasas de interés, términos del préstamo y su poder adquisitivo general, dijo Kurt Morris, gerente de estrategia de productos de préstamos hipotecarios en BOK Financial®. Dio una breve descripción de cada categoría:
Préstamos conformes
Un préstamo conforme cumple con lo específico Criterios de la FHFA, incluidos los límites de los préstamos, las normas de crédito del prestatario, los índices deuda-ingresos y los requisitos de documentación.
"Uno de los factores clave de un préstamo conforme es que se puede vender a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que agrega liquidez al mercado hipotecario y generalmente resulta en tasas más favorables para los prestatarios", dijo Morris.
Según Morris, las características clave de los préstamos conformes incluyen:
- Límites de monto del préstamo: El límite de préstamo para 2025 es de $806,500 en la mayor parte del país. En áreas de alto costo puede llegar hasta $1,209,750.
- Requisitos de puntaje de crédito: Los prestatarios generalmente necesitan un puntaje crediticio de 620 o más.
- Relación deuda-ingresos: Por lo general, tiene un límite de alrededor del 45%.
- Documentación: Se requiere documentación completa de ingresos, empleo y activos.
"Debido a que estos préstamos siguen un conjunto estándar de directrices, se consideran de menor riesgo y tienen algunos beneficios", dijo Morris.
Los beneficios clave incluyen:
- Tasas de interés más bajas: Estos préstamos a menudo tienen tasas de interés más bajas que las opciones no conformes.
- Amplia accesibilidad: Estos préstamos están ampliamente disponibles a través de muchos prestamistas, incluidos bancos y cooperativas de crédito.
- Versatilidad: Disponible para residencias principales, propiedades de inversión y segundas residencias.
Morris explicó que hay dos tipos principales de préstamos conformes:
1. Hipotecas a tipo fijo
Ofrecen una tasa de interés y un pago mensual constantes durante la duración del préstamo, generalmente a 15, 20 o 30 años. Los préstamos con tasa fija son ideales para los prestatarios que planean quedarse en la casa a largo plazo y prefieren pagos estables que no cambien con el tiempo.
2. Hipotecas de tasa ajustable (ARM)
Estos comienzan con una tasa de interés fija más baja durante un número determinado de años y luego se ajustan semestralmente según las condiciones del mercado. Los ARM pueden ser atractivos para los compradores que planean mudarse o refinanciar antes de que comience el período ajustable.
Préstamos no conformes
Un préstamo no conforme, como su nombre lo indica, no cumple con los lineamientos establecidos por la FHFA. Los préstamos no conformes se consideran más riesgosos para los prestamistas porque no se pueden vender a las GSE, lo que los hace más difíciles de vender, explicó Morris. Debido a esto, a menudo vienen con criterios de calificación más estrictos, tasas de interés más altas y requisitos de pago inicial más altos, pero también ofrecen más flexibilidad.
Según Morris, los préstamos no conformes proporcionan la flexibilidad y la capacidad que muchos compradores necesitan cuando se trata de casas de lujo, perfiles financieros complejos o tipos de propiedades únicas.
Razones por las que un préstamo puede no ser conforme:
- El monto del préstamo es más alto que el límite de conformidad, que a menudo es el caso con mercados caros o bienes raíces de lujo.
- El prestatario tiene un puntaje de crédito más bajo o una relación deuda-ingreso más alta de lo que permiten los estándares conformes.
- La propiedad no es tradicional, como una vivienda de varias unidades o un condo-hotel.
- El prestatario utiliza la verificación de ingresos alternativos o tiene ingresos irregulares. Algunos productos de préstamos hipotecarios no conformes atienden a prestatarios autónomos o con activos significativos.
Tipos de préstamos no conformes
1. Préstamos jumbo
Los préstamos jumbo pueden tener tasas de interés fijas o ajustables y se usan comúnmente para comprar propiedades de alto costo que exceden el límite de conformidad.
"Algunos prestamistas, como BOK Financial, ofrecen soluciones personalizadas de préstamos hipotecarios jumbo para propiedades de alto valor con montos de préstamo de hasta $ 10 millones", dijo Morris. "En casos únicos como estos, es importante trabajar con un banquero hipotecario de confianza junto con un equipo de suscriptores y procesadores especializados que puedan crear una estructura de préstamos personalizada para satisfacer las necesidades únicas del prestatario".
2. Préstamos no QM (hipotecas no calificadas) y alt-doc
Las hipotecas que no son QM atienden a prestatarios que no cumplen con los estándares de documentación tradicionales, como las personas que trabajan por cuenta propia o aquellos con fuentes de ingresos inconsistentes. Si bien estos préstamos son menos comunes, ofrecen opciones cruciales para compradores calificados.
Cómo elegir entre un préstamo conforme y no conforme
El préstamo adecuado para usted depende de una variedad de factores: sus ingresos, puntaje de crédito, precio de la casa, tipo de propiedad y objetivos financieros.
"Con la orientación de expertos y soluciones personalizadas, un buen prestamista ayuda a garantizar que su hipoteca respalde no solo sus sueños de ser propietario de una vivienda, sino también sus metas financieras más grandes", dijo Morris.
Comprender la diferencia entre préstamos conformes y no conformes le permite comprar con confianza y preparar sus finanzas en consecuencia. Ya sea que esté comprando su primera casa, un retiro de vacaciones o una propiedad de lujo, la estructura de su hipoteca puede tener un impacto significativo en la asequibilidad, los costos a largo plazo y el potencial de inversión.