Subas en los valores del mercado inmobiliario

El aumento de las tasas de interés está teniendo un impacto directo en la vida de los consumidores estadounidenses, desde préstamos para automóviles hasta deudas de tarjetas de crédito. Y si tiene una hipoteca de tasa ajustable o está buscando un préstamo hipotecario de cualquier tipo, la Frecuencia y grado de las subas de tasas es añadir insulto a la herida.

Que el mercado de la vivienda haya cambiado radicalmente en un año es un eufemismo. Para aquellos que consideraron hacer un movimiento pero no lo hicieron, es posible que estén sufriendo un caso de los "deberían". Pero si comprar una casa es una consideración más reciente debido a una promoción, adición familiar, reducción de personal o jubilación, ahora puede ser el momento de actuar.

David Hyde, gerente de BOK Financial Mortgage^SM Arizona, ofrece seis ideas para quienes buscan comprar una casa ahora:

1. Adopta un enfoque de equipo

En lugar de depender de recursos en línea sin rostro, aproveche los conocimientos y la experiencia disponibles de un agente de bienes raíces, un experto en hipotecas, un contador y otros, según sea necesario.

"Tenga un buen prestamista y un equipo de su lado para obtener consejos abiertos y honestos", dijo Hyde. "Los mejores resultados resultan de conversaciones buenas y anticipadas sobre sus necesidades holísticas como el espacio, la ubicación y las escuelas, por ejemplo".

2. Comprender las tendencias hipotecarias y las diferencias de tasas

Hyde recomienda considerar las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) si solo va a estar en la casa por unos pocos años, citando una ventaja de ahorro (quizás 1% anual para un ARM de cinco años) sobre la certeza de pago de una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años. Las estadísticas de mercado confirman la popularidad de los ARM en el entorno de tasas actual. Representaron solo el 3% de las solicitudes de hipotecas a principios de 2022, pero tenían aumentó al 11% a mediados de mayo, su participación más alta desde 2008, luego de aumentos de tasas de interés casi dobles en esos pocos meses.

3. Investigue las alternativas hipotecarias disponibles

Suponiendo una hipoteca de $400,000 a 30 años (el promedio actual de EE. UU. según Cifras publicadas ), un aumento de la tasa del 1% del 5% al 6% aumenta un pago mensual de $2,147 a $2,398 y el interés acumulado durante la vigencia de la hipoteca de $373,000 a $463,000. Incluso con esos aumentos, Hyde dice que él y otros profesionales verían voluntariamente cualquier oferta y proporcionarían una opinión imparcial.

"Quieres saber completamente lo que estás obteniendo, comprando o eligiendo para tener un colapso completo", dijo Hyde.

Además, al consultar con un prestamista calificado, los prestatarios pueden conocer alternativas menos conocidas, incluidos programas matizados disponibles para médicos y Nativos americanosentre otros. Los prestamistas a menudo también conocen los programas de afinidad que ofrecen los constructores de viviendas.

Otra alternativa es usar un pago inicial más alto para "rebajar" la tasa de interés. Hyde cita a su propia hija, quien recientemente hizo precisamente eso en un vecindario de California que se aprecia rápidamente. Al "invertir" efectivamente efectivo que de otro modo podría haber languidecido en una cuenta de ahorros de bajo interés, inmediatamente aumentó su capital y disfrutó de un doble beneficio cuando la tasa hipotecaria por debajo del mercado redujo su pago mensual.

4. Aprovecha un campo de juego nivelado

Según Hyde, los compradores ahora están menos a merced de los vendedores, por varias razones:

• Hay menos compradores en el mercado, después de haber sido superados o expulsados por el aumento de las tasas de interés, lo que debilitó la demanda en muchas comunidades. De hecho, las solicitudes de hipotecas fueron un 21% menos a principios de junio en comparación con hace un año-y están en un mínimo de 22 años. Además, las ventas de viviendas unifamiliares nuevas cayeron más del 17% en junio del 2022 en comparación con el año anterior, según un Versión de julio de fuentes del gobierno de los Estados Unidos.
• Los vendedores, que anteriormente podían vender sus casas con inspecciones exentas en medio de una fuerte demanda cuando las tarifas eran más baratas, ya no pueden esperar hacerlo. Los compradores aliviados ahora están mejor posicionados para negociar soluciones a problemas estructurales o de desgaste, o comprar una garantía de vivienda.
• Los precios de las viviendas ahora están más en línea con las tasaciones, y el frenesí que a menudo vino con casas abiertas abarrotadas, múltiples ofertas competitivas y ofertas por encima de la demanda generalmente ha disminuido, dijo Hyde.

5. Calcula el costo total de compra y mudanza

Aunque es fácil enamorarse de una vivienda nueva o renovada, el Rápida escalada de los precios de las viviendas Y la economía de la era de la pandemia está teniendo un efecto dominó en los costos relacionados:

• Valoraciones más altas-20% siendo citado a menudo por apreciación en 2021-puede afectar proporcionalmente los pagos iniciales.
• La probabilidad de incurrir Seguro hipotecario privado (PMI) aumenta con los precios de las viviendas para los compradores que pagan menos del 20% de pago inicial. Las estimaciones oscilan entre $30 y $70 mensuales por cada $100,000 prestados.
• Dependiendo de la distancia, mudarse puede promediar fácilmente entre $ 2,000 y $ 5,000 o más, con costos afectados por costos de combustible y mano de obra más altos y variables.
• Para aquellos que compran y venden, el costo de transporte de una casa sin vender puede ser estresante y oneroso.

"Realmente necesitas tener una conversación con personas que entiendan cómo la vida afecta lo que estás haciendo y puedan hablarte sobre los diferentes altibajos de lo que está sucediendo en tu mercado".

- David Hyde, gerente regional de BOK Financial Mortgage

6. Considere la compra de activos además de los ingresos

Las calculadoras de pago en línea o las asignaciones de ingresos de regla general para la vivienda pueden ignorar factores importantes al determinar la asequibilidad. Además de los ingresos actuales, es posible que tenga contribuciones a los ingresos de dividendos o cuentas de fideicomiso; mayores ingresos para el año futuro de profesiones como la medicina; o opciones sobre acciones convertibles o ingresos pasivos. Por ejemplo, Hyde pudo reutilizar los ahorros universitarios acumulados para sus hijos en un hogar más grande y adecuado cuando asistieron a una universidad cercana y viven en casa, evitando gastos de alojamiento.

Todavía es un buen momento para comprar y financieramente inteligente ser propietario de una vivienda, dijo Hyde. Es probable que los costos de materiales para viviendas nuevas continúen aumentando y los ARM ofrecen protección y flexibilidad a corto plazo en un clima de aumento de las tasas hipotecarias. Los valores inflados están disminuyendo y más inventario está llegando a mercados seleccionados. Él advierte contra perseguir una tasa y abandonar la casa que mejor se adapte a sus necesidades.

En su mayoría, dice Hyde, los compradores pueden tomar mejores decisiones utilizando un enfoque de equipo completo y aprovechando el conocimiento que los prestamistas y otros proporcionan. "Necesitas contar con profesionales fuertes que entiendan el mercado. Nuestro trabajo como banqueros y asesores financieros es asegurarnos de que nuestros clientes obtengan lo mejor de lo que pueden pagar y que funcione para su familia".