A medida que los empleadores y los empleados luchan por Encuentre el ajuste adecuado entre los mandatos de regreso a la oficina, el trabajo remoto y los arreglos híbridos, la industria de bienes raíces comerciales (CRE) también se ha estado ajustando a la "nueva normalidad". Y no es solo el espacio de oficinas el que enfrenta vientos en contra: todos los sectores de CRE probablemente enfrentarán vacantes, capital más caro y más difícil de obtener y costos operativos más altos este año.
Dramatizado por La quiebra de WeWork, casi el 20% del espacio de oficinas en las principales ciudades de EE.UU. estaba vacante o sin arrendar en el 4T2023, la mayor cantidad desde al menos 1979 como rastreado por Moody's Analytics. Eso es más alto que los dos picos de vacantes que siguieron al colapso de las puntocom de la era 2000 (17% en 2003) y la Gran Recesión 2009 (alrededor del 17% en 2012-13). Aunque esos picos de vacantes fueron seguidos por recuperaciones, no está claro si el mercado actual se recuperará y cuándo.
Y ese no es el único desafío que enfrenta CRE. Todo esto ha estado sucediendo en medio de Uno de los ciclos de suba de tipos más agresivos Estados Unidos ha visto una inflación persistente y estándares de préstamos bancarios más estrictos.
Los prestatarios y prestamistas adoptan un enfoque más prudente
"Es un mundo diferente de la previsibilidad de ayer, y nos hemos vuelto más conservadores en la cantidad que prestaremos en un proyecto, o la cantidad de capital necesaria para hacer un préstamo", dijo Dan Easley, director ejecutivo de bienes raíces comerciales en BOK Financial®. El costo más caro del capital ha llevado tanto a los prestamistas como a los prestatarios a adoptar un enfoque más prudente para los nuevos proyectos, y en muchos casos presionar el botón de pausa, dijo.
Con sede en Dallas, un semillero relativo de actividad de CRE donde Se han añadido 600,000 puestos de trabajo desde finales de los 2018, Easley lidera un equipo de CRE que opera en ocho estados. La mayor parte de los préstamos del equipo son para nuevas construcciones desde cero enfocadas en proyectos de viviendas industriales, multifamiliares y para personas mayores desarrollados por operadores experimentados y clientes habituales que sirven a un mercado bien definido. Para Centros de atención para personas mayores, eso a menudo significa instalaciones para residentes de pago privado que pueden pagar los crecientes costos de residencia y atención.
"Los términos de los préstamos pueden no ser lo que solían ser, pero como prestamistas y prestatarios que trabajan en colaboración, ambas partes aprecian la familiaridad mutua que ha crecido con el tiempo", dijo Easley.
"Nuestros clientes saben que entenderemos sus desafíos mientras lidian con factores incontrolables como las tasas de interés y luego la inflación que ha sido especialmente dura en los costos de materiales y salarios".- Dan Easley, director ejecutivo de bienes raíces comerciales de BOK Financial
Aunque los diferentes sectores de bienes inmuebles comerciales se enfrentan a muchos de los mismos desafíos, como tasas de interés más altas sobre la deuda, también existen, por supuesto, obstáculos y oportunidades que son únicos para cada uno. Esto es lo que esperamos para el mercado industrial en 2024, y a lo que se enfrenta ahora.
El frente industrial
En lo que se ha convertido en un cambio radical, los operadores de espacio industrial volverán a lidiar con los efectos de los problemas de financiamiento en 2024, incluso si las tasas de interés caen a mediados de año. "Industrial había sido el favorito de todos durante 10 años", dijo Easley.
Según el Perspectivas industriales del 3T 2023 por JLL, un proveedor global de servicios inmobiliarios, los 15.2 millones de pies cuadrados (sf) de espacio industrial de los Estados Unidos están ocupados en un 75% por almacenes o instalaciones de distribución, y un 25% por fabricantes. Aquí hay un desglose:
- El trimestre Q3 2023 absorción neta de 47 millones de pies cuadrados fue el más bajo en tres años.
- La vacante aumentó trimestre a trimestre a casi el 5%. Contribuyendo al exceso de espacio fue la toma de decisiones cautelosa por parte de los prospectos y evidenciada por el volumen de arrendamiento trimestral más bajo, 90 millones de pies cuadrados, desde 2015.
- La entrega de nuevas instalaciones, junto con menos inauguraciones exacerbadas por los altos costos, han resultado en una disminución interanual del 22.5% en activos en construcción.
- Dallas/Fort Worth, Phoenix y Houston se encuentran entre las cuatro áreas metropolitanas que representaron casi el 41% de los 163 millones de pies cuadrados entregados en el 3T.
- Lo más revelador quizás fue que el volumen de arrendamiento de $ 50.7 mil millones YTD hasta el Q3 2023 fue menos de la mitad de los $ 106.3 mil millones de 2022 y el más bajo desde 2016.
El aumento de los costos se evidencia por la disminución de los resultados de los indicadores clave de rendimiento de la industria. Las vacantes y la disponibilidad de espacio están en medio de De absorción lenta Proyectos. Los compromisos de arrendamiento y las inversiones en construcción han bajado drásticamente, a niveles no vistos desde 2015-2016. En general, los tomadores de decisiones de arrendamiento se han vuelto más cautelosos, lo que contribuye al exceso.
Incluso áreas de alto crecimiento como Dallas / Fort Worth, Houston y Phoenix, tres de las cuatro áreas metropolitanas que representaron casi el 41% de los 163 millones de pies cuadrados entregados en el 3T, pueden verse desafiadas a llenar los espacios altamente concentrados de sus mercados.
Durante mucho tiempo el favorito de la industria de bienes raíces comerciales, los proyectos con fines industriales enfrentan los efectos combinados de la rápida expansión en la era del comercio electrónico y las prácticas cambiantes de los prestamistas como resultado de las altas tasas de interés, que muchos esperan que disminuyan más adelante este año.
A Segundo artículo de esta serie cubrirá los desafíos que enfrentan los desarrolladores de espacios residenciales y de oficinas.
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