Aunque se anticipan reducciones en las tasas de interés, los desarrolladores, los empleadores y los aspirantes a empresas de mudanzas están luchando con los subidas acumuladas de tipos de interés, el último de los cuales ocurrió hace más de seis meses. Similar a Lo que hemos visto En el sector industrial, los mercados de oficinas y multifamiliares están experimentando vientos en contra similares.
El dilema del espacio de oficina
El desafío más visible de CRE 2024 puede ser las altas tasas de vacantes de los espacios de oficinas tradicionales, estimulados por The Great Resignation y Acuerdos de trabajo híbrido/remoto, así como la sobreconstrucción pasada. Este último ha atraído a los empleadores a espacios más nuevos, dejando las instalaciones construidas a mediados de los años 1900 en gran parte vacías. Por ejemplo, a pesar del crecimiento del empleo en todo Texas, Houston, Dallas y Austin se encuentran entre las tres ciudades de más alto rango de los Estados Unidos en términos de espacio de oficinas, con cada una en o cerca de una tasa de vacantes del 8%, según el proveedor global de servicios inmobiliarios JLL.
"Están luchando. Algunos clientes de oficina están aceptando que han ganado mucho dinero durante muchos años, y ahora que no lo han hecho, solo quieren salir de la deuda".- Dan Easley, director ejecutivo de bienes raíces comerciales en BOK Financial®
Las consecuencias de la caída de las ocupaciones y los ingresos también se pueden ver en el rendimiento de los préstamos de los prestatarios. En otoño 2023, el trimestral La Asociación de banqueros hipotecarios El informe mostró:
- Menos préstamos porcentuales tenían un retraso actual o de 30 días.
- Mayor morosidad general de préstamos de oficinas.
- Un aumento trimestral de 1.7% a 2.2% en préstamos que tenían 90+ días de mora o donde las propiedades habían vuelto al estado de propiedad del prestamista.
Sin esperar una recuperación, algunos operadores están Reutilización de espacios de oficinas para residencias para ayudar a aliviar la escasez de viviendas en las ciudades urbanas. Incluso algunos espacios de un solo usuario están siendo repensados o transformados para uso multi-tenant. Un ejemplo es el antiguo campus de Sprint construido en Overland Park, Kansas a principios de los años 2000 en previsión de una fuerza laboral diaria de 15,000. Tras los despidos y una adquisición de 2020 por parte de T-Mobile, que solo necesitaba una fracción del campus multimillonario de pies cuadrados, Ha sido renombrado Para servir a una variedad de usuarios de oficina, incluido un espacio de trabajo conjunto.
El sector multifamiliar
Así como las altas tasas de interés prevalecientes han mantenido a los propietarios y buscadores estancados desde una perspectiva de mudanza, también han mantenido a los desarrolladores multifamiliares bajo control, ya que los proyectos que se pensaba que eran asequibles no lo son ahora.
Los retrasos en la construcción de varios años no son infrecuentes, y el otoño 2023 cifras de CBRE mostraron disminuciones de la inversión multifamiliar año tras año, generalmente del 50% o más, en cada uno de los 20 mercados principales. En general, la inversión cayó un 62% del Q3 2022 al Q4 2023, de $ 75.8 mil millones a $ 29 mil millones. Sin embargo, durante el mismo período, las entregas de unidades y su ocupación (a menudo conocida como absorción) han sido fuertes, las vacantes se han mantenido relativamente estables en el 5% y los alquileres se han moderado. "Las altas tasas de absorción en Dallas, Austin y Houston reflejan la fuerte economía general de Texas, donde la creación de empleos está impulsando el crecimiento tanto en la población como en los espacios habitables", dijo Easley.
El optimismo y una mayor demanda pueden provenir de una presunta disminución de las tasas que podría liberar proyectos congelados, y de la 12,000 estadounidenses que cumplirán 65 años diariamente en 2024, muchos de los cuales buscarán reubicarse o al menos reducir su tamaño.
Mientras tanto, Easley insta a un nivel de precaución diciendo: "Sabemos que las multifamiliares van a tener dificultades, y que muchas notas no calificarán para una extensión que se percibió hace tres o cuatro años en función de las proformas del día y antes de muchos cambios, incluido el seguro que se ha duplicado, al igual que los impuestos".
Siempre dinámico, el mercado de CRE está lidiando con un financiamiento costoso que tiene a los desarrolladores luchando por satisfacer las necesidades rápidamente cambiantes, y a menudo competitivas, de los consumidores y empleadores. Los espacios habitables son escasos, y lo contrario es cierto para las oficinas y las propiedades industriales. Con las reducciones de las tasas de interés en el pronóstico económico, los desarrolladores de CRE y aquellos que aspiran a reubicarse tendrán oportunidades renovadas para construir, convertir o mudarse. A medida que los mercados se recalibran y se ajustan, el mejor consejo de Easley para los prestatarios es buscar prestamistas con alta credibilidad, que hagan lo que dicen que harán y trabajarán con usted en cualquier desafío eventual.
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